01 February 2022
ADEQAT in der ImmoVision 2022
Karl Derfler beantwortet die wichtigsten Fragen für das Immobilienjahr 2022 im ImmoFokus
Wie optimistisch bzw. wie pessimistisch gehen Sie in das neue Jahr? Welche Assetklasse wird Investors Liebling?
Wir sehen nach wie vor eine starke Dynamik am Markt und gehen daher sehr zuversichtlich in das neue Jahr. Es konnten bereits einige beachtliche Transaktionsprozesse im Vorjahr erfolgreich gestartet werden, die im heurigen Jahr zum Abschluss gebracht werden.
Neben Wohnimmobilien, die weiterhin von Investoren als sicherer Hafen identifiziert werden, sind auch Gewerbeimmobilien mit starken, krisenresistenten Ankermietern hoch attraktiv. Das Investmentspektrum im Segment Hotel wird breiter. Auch Ferienhotels sind mittlerweile in den Ankaufsprofilen einiger Investoren vertreten. Bei sämtlichen Investments gilt es jedoch vor dem Hintergrund neuer Rahmenbedingungen noch genauer hinzusehen und belastbare Investment Cases zu identifizieren.
Die Preisentwicklung von Immobilien-Investments kannte über viele Jahre nur eine Richtung: Aufwärts. Was bedeuten ESG und COVID-19 für die Immobilienbewertung?
Das Thema ESG hat sämtliche institutionelle Investoren erreicht und ist als Ankaufskriterium bei Investments nicht mehr wegzudenken. Dieses Thema ist somit auch für uns bei jeder Projektprüfung und im Transaktionsmanagement omnipräsent und wir sprechen Empfehlungen für hochwertige Gebäudezertifizierungen aus, um Investments platzierbar zu machen. Aufgrund der EU-Taxonomie-Verordnung trifft das nicht nur Investoren, sondern auch die Finanzierer und Entwickler. ESG-Konformität steigert die Verwertbarkeit der Immobilie. Dies bildet sich in vielen Bereichen wie beispielsweise einer höheren Marktmiete, einem höheren Vermietungsgrad oder niedrigeren Bewirtschaftungskosten ab. Nachhaltige Immobilien werden zukünftig ein besseres Rendite-Risiko-Profil aufweisen und maßgeblichen Einfluss auf den Kapitalisierungszinssatz und somit auf die Preise haben.
Die ESG-Kriterien werden für Unternehmen zukünftig ein wichtiger Faktor für Resilienz, Wettbewerbsfähigkeit und Wachstumsmöglichkeiten sein.
Durch die Corona-Krise und die ökonomischen Folgen der Pandemie haben sich die Prioritäten innerhalb der drei ESG-Kriterien verschoben. Lange Zeit waren die Ökologie und Umwelt aufgrund des Klimawandels die dominierende Säule. Aktuell rückt aber der Bereich Soziales wieder in den Fokus, denn viele Menschen sind durch Corona-Lockdowns in vielerlei Hinsicht betroffen. In der Immobilien- und Portfolio-Bewertung spielt die Risikostreuung angesichts Covid eine noch stärkere Rolle. Die Nutzungskonzepte von Gebäuden bzw. der Branchenmix im Mieterbesatz werden noch genauer geprüft und gegebenenfalls auch adaptiert werden müssen.
Werden Umwelt- und Pandemie-Risiken in Form höherer Risikoprämien stärker eingepreist werden? Rechnen Sie mit steigenden Zinsen?
Höhere Risikoprämien sehen wir im Bezug auf Risikoaufschläge nicht. Man könnte sagen, dass es im Umweltbereich durch die Notwendigkeit von Gebäudezertifizierung bereits zu einem Investment in die Nachhaltigkeit kommt. Das mag zu Beginn einem Aufschlag ähneln, der sich über niedrigere Bewirtschaftungskosten über den Lebenszyklus eines Gebäudes jedoch amortisiert. Risiken, deren Ursprung die COVID-19-Pandemie erstmals aufgezeigt hat, sind schwer nachhaltig zu beurteilen. Ob aktuelle, daraus resultierende Notwendigkeiten, wie beispielsweise die verstärkte Nutzung von Homeoffice ein Trend ist, der zwar bleiben wird, dessen Auswirkung auf die Immobilienwirtschaft aber überschaubar ist oder das Nutzerbedürfnis sich dauerhaft drastisch ändert, lässt sich heute noch nicht eindeutig beantworten.
Hinsichtlich des Zinsniveaus gehen wir davon aus, dass sich Europa an den Entwicklungen des amerikanischen Marktes orientiert und rechnen mit einem moderaten Anstieg.
Welche drei Themen werden die Immobilienwirtschaft 2022 am stärksten beeinflussen? Wo sehen Sie die zentralen Herausforderungen? Was wären mögliche Lösungsansätze?
Der große Wettbewerb und der erhöhte Performancedruck bei institutionellen Investoren stehen einer geringen Produktauswahl entgegen. Beeinflusst durch die Pandemie sind viele institutionelle Investoren wieder risikoaverser geworden und setzen deshalb noch mehr auf das ohnehin knappe Gut Core-Immobilie.
Durch die nach wie vor große Menge an billigem Geld drängen auch immer mehr opportunistische Käufer in den Markt. Hier stellt sich die Frage, ob die Erwartungen dieser Käufer erfüllt werden können.
Verfügbare Flächen für Projektentwickler werden zukünftig immer schwieriger zu finden sein. Nachverdichtungsmöglichkeiten wie Aufstockung, Erweiterung, Umnutzung, Neuverteilung und Ersatz könnten die Schaffung von weiteren notwendigen Flächen erleichtern, ohne weitere unbebaute Flächen zu versiegeln. Durch Verdichtung können sowohl der Nachhaltigkeitsaspekt als auch der soziale Aspekt und die Ressourceneffizienz gestärkt werden.
Ihre Pläne und Ziele für Ihr Unternehmen 2022?
Als Investment-Makler für großvolumige Projekte sehen wir insbesondere die Transaktionsbegleitung als einen wesentlichen Beitrag für einen positiven Abschluss eines Projektes. Aus diesem Grund wollen wir auch in diesem Jahr für einen vertrauensvollen, reibungslosen und qualitätsgesicherten Transaktionsprozess sorgen, der sowohl Kunden als auch Partnern ein nachhaltig sicheres Gefühl und höchste Zufriedenheit gibt.
Wir freuen uns in diesem Jahr auf weitere spannende Projekte und eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit unseren Geschäftspartnern.
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